「e公司觀察」是否取消公攤計(jì)價(jià)不重要

最近多地宣布要拿公攤開刀，取消公攤計(jì)價(jià)或者逐步推進(jìn)取消公攤計(jì)價(jià)，銷售房屋時(shí)按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。在總價(jià)不變的情況下，是否取消公攤只是計(jì)價(jià)方式改變。更重要的是讓室內(nèi)面積更透明，讓購房者更有獲得感。

房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證上會(huì)寫明實(shí)用面積和公攤面積，如果只是取消公攤面積計(jì)價(jià)，單價(jià)提升，不過是改變了一種計(jì)價(jià)方式而已。

如果取消公攤的行為，鼓勵(lì)開發(fā)商減少公攤，那是以降低小區(qū)質(zhì)量為代價(jià)，損害了整個(gè)小區(qū)品質(zhì)，也會(huì)讓購房者付出代價(jià)。

公攤面積包括大堂、會(huì)所、風(fēng)雨連廊、電梯/消防通道，高層需要更多天梯，還需要消防層，都會(huì)增加公攤面積，所以沒有電梯的老房子得房率高，而有電梯的新房子得房率低，越是高層，得房率越低，一些高層得房率已經(jīng)下降到72%、 70%左右。有媒體做過調(diào)查，廣州840多個(gè)戶型產(chǎn)品，得房率在70%—80%的戶型產(chǎn)品有524個(gè)，60%—70%的有7個(gè)。

山東青島市民購買一套110.25平方米住宅，經(jīng)過測算，實(shí)際套內(nèi)僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。合同上顯示的套內(nèi)面積75平方米，她實(shí)際測量的61平方米，差值主要為墻體，不僅室內(nèi)墻體，外墻的一半厚度計(jì)入套內(nèi)建筑面積。

購房者買入房子，就如同買了榴蓮和柚子，不知道皮有多厚，打開新房就如同開盲盒一般。實(shí)際上能住人的主要是內(nèi)部空間，而不是公攤。公眾對(duì)公攤很反感，特別是對(duì)公攤不透明的情況更難以接受。

而另一方面，公共設(shè)施非常必要，比如電梯數(shù)量牽涉到高層居民的幸福感，避難層牽涉到居住者的安全，會(huì)所設(shè)施等反應(yīng)了一個(gè)小區(qū)的臉面。

小區(qū)報(bào)建審批時(shí)，會(huì)嚴(yán)格控制容積率，住宅面積有上限。政策有規(guī)定，開發(fā)商有對(duì)策，通過送陽臺(tái)面積和飄窗的方式，盡量送點(diǎn)面積，不過贈(zèng)送尺寸政府也有定數(shù)，不能超過。有些開發(fā)商會(huì)用設(shè)備間、入戶花園等方式增加面積。

同樣的建筑面積，不同歷史時(shí)期、不同開發(fā)商修建的住宅，實(shí)用面積差異非常之大，有不少實(shí)用面積超過100%的住宅，有一些開發(fā)商也以善于“偷面積”著稱，這直觀的顯示到房間數(shù)量、大小等方面。但近些年因?yàn)楣芾韲?yán)格，開發(fā)商很難動(dòng)手腳，剛需類住宅房間一般都很逼仄，需要把床鋪和飄窗結(jié)合起來設(shè)計(jì)。

在房地產(chǎn)滯銷的大背景下， 去年住建部提出建設(shè)“好房子”，從去年至今，北京、廣州、深圳、成都、貴陽、福州等城市相繼出臺(tái)了新建筑標(biāo)準(zhǔn)，廣州、深圳放寬了層高、陽臺(tái)等指標(biāo)，有些城市規(guī)定架空層等公共空間不計(jì)入容積率。

有些項(xiàng)目緊急修改設(shè)計(jì)，得房率基本上超過100%，廣州某樓盤實(shí)用面積最高達(dá)140%。

在新規(guī)之下，通過計(jì)入容積率政策調(diào)整，很快解決了公攤難題，以前購房者盼望不要有公攤，現(xiàn)在公共設(shè)施不變的情況下，實(shí)用面積增加了，得房率超過100%，不僅相當(dāng)于沒有公攤，還相當(dāng)于送了面積。如果此時(shí)再按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，將會(huì)導(dǎo)致價(jià)格上漲。

在按照建筑面積計(jì)價(jià)單價(jià)不變的情況下，得房率提升，相當(dāng)于變相降價(jià)，可以促進(jìn)銷售，可以讓政府推出的土地能銷售出去。不過對(duì)于現(xiàn)存低得房率的存量一二手房源并不友好。

市場非常靈敏，不同得房率的樓盤，市場價(jià)值差異很大。比如得房率高的樓盤，按建筑面積計(jì)算的單價(jià)會(huì)更高，比如深圳恒裕濱城，而得房率低的樓盤，房價(jià)會(huì)下降，比如位于惠州十里銀灘臨海的一些住宅。

在深圳，小產(chǎn)權(quán)交易一直都是按照室內(nèi)面積計(jì)算，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)沒有公共面積，開發(fā)者會(huì)盡可能減少公共配套。

對(duì)于購房者來說，按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)心理上會(huì)更容易接受，但也需要甄別公共配套是否有水分。

所以更重要的是，在不犧牲公共配套的情況下，能讓購房者花更少錢得到更多實(shí)用面積。